Myyjä on vastuussa rakennushankkeen asianmukaisesta toteuttamisesta ja siitä, että hänellä on sitä varten tarvittava henkilökunta. Asuntokauppalaki tarjoaa ostajille mahdollisuuden valita omaksi edustajakseen rakennustyön tarkkailijan.
Rakennustyön tarkkailijalla on oikeus päästä työmaalle ja saada osakeyhtiöltä ja perustajaosakkaalta nähtäväkseen tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi. Näitä ovat muun muassa urakkasopimus, piirustukset ja rakennustyöselitykset.
Ostajat valitsevat tarkkailijan osakkeenostajien kokouksessa. Hänellä on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys, eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen.
Tarkkailija seuraa aikataulua, työtapoja ja materiaaleja
Tarkkailijan tehtävänä on seurata rakentamisaikataulun, työtapojen ja käytettyjen materiaalien asianmukaisuutta ja sitä, että rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti.
Tarkkailija voi neuvotella rakennustyön suorittajan tai tämän edustajan kanssa ja tehdä tarpeelliseksi katsomansa huomautukset ja ehdotukset. Hän tiedottaa havainnoistaan ostajille esimerkiksi kirjallisesti tai kutsumalla osakkeenostajat koolle. Osakkeenostajien asia on päättää, antavatko tarkkailijan havainnot tai huomautukset aihetta toimenpiteisiin.
Tarkkailija ei ole kohteen valvoja
Tarkkailija ei ole kohteen valvoja, eikä hänellä ole määräysvaltaa asunnon myyjää/rakentajaa tai ostajia kohtaan. Hän ei myöskään pelkästään asemansa perusteella voi tehdä yhtiötä tai yksittäisiä osakkeenostajia sitovia ratkaisuja. Tarkkailijan valinta tai valitsematta jättäminen ei vaikuta myyjän vastuisiin.
Rakennustyön tarkkailijan toimikausi kestää rakentamisvaiheen loppuun eli siihen saakka kun yhtiön hallinto on luovutettu ja yhtiölle on valittu uusi hallitus.
Tarkkailijan työn kulut voidaan taloussuunnitelmasta poiketen lisätä asunto-osakeyhtiön kuluihin
Mikäli rakennustyön tarkkailija valitaan, hänen palkkionsa ja muut hänen työstään aiheutuvat kulut saadaan asuntokauppalain mukaan lisätä asunto-osakeyhtiön kuluihin, vaikka niitä ei olisikaan huomioitu yhtiön taloussuunnitelmassa.
Asunto-osakeyhtiön kuluna palkkio tulee myöhemmin osakkaiden maksettavaksi. Maksu kohdistetaan vastikeperusteella kaikkiin osakkaisiin, vaikka kaikki eivät olisi olleetkaan valitsemassa tarkkailijaa.
