Kauppahintaan sisältyvistä vaihtoehdoista on erotettava huoneistossa ostajan toivomuksesta mahdollisesti tehtävät lisä- ja muutostyöt, jotka tilataan ja maksetaan erikseen.
Vaihtoehdot on tarkoituksenmukaista käydä myyjän kanssa läpi mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Näin ostaja saa selville, minkälaiset muutokset ovat mahdollisia ja mihin mennessä niistä on myyjän kanssa sovittava.
Sopimukset, tarjoukset ja vastaukset aina kirjallisesti
Lisä- ja muutostöistä voidaan sopia jo kauppaa tehtäessä ja ne voidaan kirjata kauppakirjaan. Kaupan tekemisen jälkeen tilattavista lisä- ja muutostöistä tehdään yleensä erillinen sopimus. Tällöin ne maksetaan sopimuksen mukaan työn valmistuttua.
Lisä- ja muutostyöt sovitaan myyjän tai hänen valtuuttamansa urakoitsijan kanssa. Sopimukset ja niihin liittyvät tarjoukset ja vastaukset on syytä aina tehdä kirjallisesti.
Lisä- ja muutostyötarjoukset kiinteähintaisina
Lisä- ja muutostyötarjoukset tehdään yleensä ostajille kiinteähintaisina. Kuluttajansuojalain 8 luvun 25 §:n mukaan elinkeinonharjoittajalla ei ole velvollisuutta eritellä kiinteähintaisen palvelun hintarakennetta asiakkaalle.
Jos jokin lisä- ja muutostyö on sovittu tehtäväksi esimerkiksi 1000 euron kokonaishinnalla, myyjän ei siis tarvitse eritellä, mitä tekeminen myyjälle on maksanut tai mistä seikoista hinta koostuu. Hinnat on ilmoitettava kuluttajalle arvonlisäverollisina.
Jollei toisin ole sovittu, myyjä on velvollinen luovuttamaan asunnon hallinnan tai asunnon osakekirjan vasta, kun kauppahinta ja sovitut ja toteutetut lisä- ja muutostyöt on maksettu.
Lisä- ja muutostöiden kunnossapitovelvollisuus
Jos osakkaan ja yhtiön välisestä kunnossapitovelvollisuudesta on säädetty joltakin osin yhtiöjärjestyksessä, noudatetaan kyseisiä yhtiöjärjestyksen määräyksiä.
Siltä osin kun yhtiöjärjestyksessä ei ole määräyksiä kunnossapitovastuusta, se määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan. Tarkempaa tietoa kunnossapitovastuun jakautumisesta saa Suomen Kiinteistöliiton laatimasta taloyhtiön vastuunjakotaulukosta. Julkaisu on maksullinen ja sen voi tilata Kiinteistöalan Kustannus Oy:stä.
Ostajan rakennusaikana tilaamat lisä- ja muutostyöt kuuluvat osakkaan omalle kunnossapitovastuulle, jos ne eivät rinnastu yhtiön alkuperäisten (yleensä tällä tarkoitetaan tasoa, jolla asuntoja markkinoidaan myynnin alkaessa) suunnitelmien mukaiseen tasoon.
Määrittely on osittain tulkinnanvarainen. Esimerkiksi huoneistoon lisä- tai muutostyönä asennetun lattialämmityksen kunnossapitovastuu kuuluu yleensä osakkeenomistajalle.
Osakkeenomistaja vastaa myös niistä merkittävistä ylimääräisistä kustannuksista, joita lisä- ja muutostöiden purkamisesta ja ennalleen saattamisesta mahdollisesti aiheutuu, kun yhtiö suorittaa vastuulleen kuuluvia korjaustöitä.
Muutosten tekeminen huoneistoon muuton jälkeen
Kun ostaja saa omistusoikeuden huoneistoon, hänestä tulee yhtiön osakas. Asunto-osakeyhtiölaki määrittää, minkälaisia muutoksia osakkaalla on oikeus huoneistossaan tehdä ja kuinka silloin on meneteltävä. Yhtiön isännöitsijä neuvoo muutoksiin liittyvissä menettelytavoissa.
Uudiskohteissa osakkaan muutostyöoikeus alkaa vasta, kun uuden asuntoyhtiön osalta on pidetty ns. hallinnon luovutuskokous eli ylimääräinen yhtiökokous rakennusten valmistumisen jälkeen.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että rakennusaikainen, usein myyjän toimihenkilöistä koostuva hallitus ei yleensä käsittele osakkaiden muutostöihin liittyviä lupapyyntöjä. Niihin liittyvät päätökset tekee hallinnonluovutuskokouksessa valittava, yleensä ostajista koostuva hallitus.