Koko maan tasolla teknisestä korjaustarpeesta noin 90 prosenttia on myös taloudellisesta näkökulmasta perusteltua. Taloudellisesti perusteltu korjaustarve on sidottu asuntojen tulevaan kysyntään; korjaustarpeen merkittävin kasvu seuraavan 10 vuoden aikana tuleekin pääosin kaupunkien kerrostalojen korjaustarpeen lisääntymisestä. Toista ääripäätä edustavat huonokuntoiset rakennukset kasvukeskusten ulkopuolella, joiden purkaminen, korjaamisen sijaan, on perusteltua.
Alueelliset erot huomattavia
Olennaisimpia taloudellisesti perusteltuun korjaustarpeeseen vaikuttavia tekijöitä ovat asuinrakennuksen ikä, tyyppi ja sijainti; erot alueiden ja talotyyppien välillä ovat huomattavia. Erityisesti maaseutukuntien kerrostaloasunnot kärsivät kysynnän puutteesta ja sen vuoksi korjauksille ei ole taloudellisia perusteita. Haja-asutusalueilla rakennuksille ei välttämättä ole lainkaan kysyntää, ainakaan vakituisina asuntoina, niiden nykyisten haltijoiden jälkeen. Näin ollen etenkin julkisen sääntelyn alaisiin korjaus- ja muutosedellytyksiin tulisi määritellä riittävän pitkät siirtymäajat.
Muutostarpeet on syytä priorisoida rakennuskannan tavoitetilaa määriteltäessä. Kuitenkin esimerkiksi terveyttä ja turvallisuutta vaarantavat seikat tulisi korjata mahdollisimman pian, rakennuksen ennakoidusta käyttöiästä huolimatta. Tällaisia ovat muun muassa kosteus‐ ja homevauriot sekä sisäilmaongelmat.
Korjaustarpeita jo 1980-luvun kiinteistöissä
Tutkimukseen sisältyy myös haastatteluaineisto, joka on tehty suurille vuokra-asuntojen omistajille sekä taloyhtiöiden isännöitsijöille. Haastatteluissa kävi ilmi, että korjaustarvetta on kertynyt merkittävästi jo 1980-luvulla valmistuneisiin kiinteistöihin. Tarve johtuu osittain esimerkiksi kyseisinä ajanjaksoina käytetyistä julkisivu- ja pintamateriaaleista.
Tekemättä jääneiden korjausten arvo 15 miljardia euroa
Vuotuisen korjaustarpeen lisäksi tutkimuksessa on tarkasteltu jo tehtyjen korjausten sekä korjaustarpeen välistä suhdetta pitkällä aikavälillä. Tekemättä jääneiden korjausten arvoksi on arvioitu yhteensä noin 15 miljardia euroa viimeisen 25 vuoden ajalta. Summa sisältää ainoastaan kaikkein välttämättömimmät korjaukset.
Tavoitteena rakennuskannan parantaminen
Paras tietämys ja ensisijainen vastuu kiinteistön kunnosta on asuinrakennusten omistajilla. Erityisesti taantuman aikana on syytä muistaa, että tulevissa korjauskustannuksissa voidaan säästää korjaamalla rakennuksen pienet, alkavat vauriot mahdollisimman nopeasti. Näin vältetään vaurioiden paheneminen ja tulevien korjauskustannusten kasvaminen.
Julkisen vallan tulisi omalta osaltaan pitää huoli omistajien mahdollisuuksista ylläpitää kiinteistön kuntoa suhdanteista riippumatta. Lyhytkestoiset tukipaketit saattavat kuitenkin vaarantaa laadukkaan saneeraustyön edellyttämän huolellisin suunnittelun. Korjaustoiminnan tulee muuttaa rakennuskantaa paremmaksi, ei lisätä virheitä.
Julkaisu:
Asuinrakennusten korjaustarve. Mikko Hietala, Janne Huovari, Hanna Kaleva, Markus Lahtinen, Jessica Niemi, Niko-Matti Ronikonmäki, Terttu Vainio. PTT raportteja 250.
Lisätietoja:
- tutkimusjohtaja Markus Lahtinen, puh. 050 491 3842, markus.lahtinen@ptt.fi
- ekonomisti Janne Huovari, puh. 040 164 8141 , janne.huovari@ptt.fi
Pellervon taloustutkimus PTT, Eerikinkatu 28 A, 00180 Helsinki, puh. 09 3488 844